Nekupujte mačku vo vreci: Ako postupovať pri skrytých vadách nehnuteľnosti a na čo máte nárok?
Kúpa nehnuteľnosti je veľká životná udalosť a investícia. O to horšie je zistenie, keď má váš nový byt alebo dom skryté vady, o ktorých predávajúci zámerne mlčal.
Mnohí kupujúci sa v tejto nepríjemnej situácii pýtajú, aké majú vlastne práva. Slovenská legislatíva poskytuje jasnú ochranu a rozlišuje dve základné možnosti: odstúpenie od zmluvy alebo uplatnenie si zľavy z kúpnej ceny. Výber správneho postupu závisí najmä od závažnosti zistených vád.
Kedy je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy?
Odstúpenie od zmluvy je najradikálnejším riešením. Prichádza do úvahy vtedy, ak vada zásadne ovplyvňuje, ba priam znemožňuje možnosti užívania nehnuteľnosti. Zákon hovorí o dvoch konkrétnych prípadoch:
Nehnuteľnosť je pre závažnú vadu neupotrebiteľná
To znamená, že bývanie v objekte je nebezpečné alebo prakticky nemožné. Typický príklad: závažné statické narušenie stavby, ktoré môže ohrozovať zdravie či bezpečnosť obyvateľov, alebo iná fatálna konštrukčná vada.
Predávajúci nepravdivo ubezpečil o kľúčových vlastnostiach
Ak vás predávajúci výslovne ubezpečil o určitých vlastnostiach nehnuteľnosti alebo o tom, že nemá žiadne konkrétne vady, a neskôr sa ukáže opak, máte právo od zmluvy odstúpiť. Príklad: predávajúci tvrdil, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy (napr. záložné právo banky) no vy zistíte, že áno.
Kedy vzniká nárok na zľavu z kúpnej ceny?
Ak vada nie je natoľko závažná, aby znemožňovala základné užívanie nehnuteľnosti máte právo žiadať primeranú zľavu z kúpnej ceny. Primeranosť zľavy sa posudzuje podľa rozsahu vady, zníženia úžitkových vlastností alebo nákladov potrebných na jej opravu.
V praxi sem patria problémy ako: problémy s elektroinštaláciou, miestne zatekanie alebo zvýšená vlhkosť. Chybné rozvody či iné závady, ktoré síce neohrozujú bezpečnosť, ale výrazne znižujú komfort alebo hodnotu nehnuteľnosti.
Čo z toho vyplýva pre kupujúceho?
Ak sa po kúpe nehnuteľnosti objavia skryté vady, nie ste bezmocní. Zákon poskytuje jasnú ochranu. Pri závažných problémoch môžete od zmluvy odstúpiť, pri menej závažných máte nárok na zľavu z ceny. Dôležité je včasné uplatnenie nárokov (zvyčajne musíte vady reklamovať do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti) a dôkladná dokumentácia (vady si nafoťte a ideálne nechajte posúdiť súdnym znalcom alebo stavebným odborníkom).
Potrebujete pomôcť s predajom vašej nehnuteľnosti alebo hľadáte bývanie bez skrytých rizík? Ako realitná maklérka Vám rada pomôžem s celým procesom a preverím stav nehnuteľnosti.
